Gần đây Bộ Xây Dựng đề xuất sửa đổi luật Xây dựng, trong đó đề cập tới sổ hồng chung cư chỉ có thời gian sử dụng từ 50-70 năm đang khiến nhiều người dân và các nhà đầu tư chú ý, gây cảm giác lo ngại cho các nhà đầu tư và người dân đang sở hữu loại hình bất động sản này.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn từ 50-70 năm, hướng đi nào đảm bảo lợi ích cho người dân.

“Sổ hồng” chung cư chỉ có liên hạn 50-70 năm?

Mọi công trình xây dựng đều có liên hạn, thời gian sử dụng, vì thế trong đề cương sửa đổi luật nhà ở gần đây, Bộ Xây dựng đưa ra phương án đề xuất cấp sổ hồng chung cư có liên hạn sử dụng theo tuổi thọ thiết kế của công trình.

Với đề xuất sửa đổi luật nhà ở của Bộ Xây dựng, khiến người dân và các nhà đầu tư BĐS chung cư trước đây được cấp quyền sở hữu lâu dài, vĩnh viễn hiện tại rất hoang mang.

Hiện tại Bộ Xây dưng đang đề xuất 2 phướng án:

Sổ hồng sở hữu chung cư được xác định theo thời gian sử dụng của công trình.
Là thời gian sở hữu chung cư xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của luật đất đai.

Tại sao Bộ Xây dựng lại đề xuất phương án 1?

Chung cư là mô hình nhà ở đặc chưng, tập trung số lượng lớn dân cư sử dụng trong thời gian dài thì công trình sẽ xuống cấp, kéo theo sự mất đảm bảo an toàn cho người dân trong quá trình sử dụng. Vậy nên khi niên khi hết niên hạn hoặc chưa hết niên hạn sử dụng mà công trình xuống cấp, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định và đánh giá chất lượng: nếu công trình vẫn sử dụng được sẽ cho phép theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình mất an toàn cho tính mạng và tài sản của chủ sở hữu, và người sử dụng nhà chung cư sẽ phải phá dỡ xây dựng lại.

Và như vậy khi vòng đời của chung cư do bị phá dỡ thì quyền sở hữu đối với chung cư này sẽ chấm dứt vì lí do: Tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Quy định này phù hợp với quy định pháp luật về dân sự: Quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc chấm dứt theo quy định của pháp luật.

(hình ảnh minh họa)

Từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua đã cho thấy, nhiều trường hợp chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng an toàn xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng và cực kỳ nguy hiểm đối với tính mạng và tài sản của người dân nhưng khi được thông báo di dời, phá dỡ xây dựng lại gặp rất nhiều khó khăn từ phía người dân. Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà chung cư của mình là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ phải do chủ sỡ hữu quyết định, mặc dù pháp luật đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là bất động sản liền kề.

Song song với việc phát triển nhà chung cư mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, cùng với đó là kiểm soát chất lượng các dự án chung cư đã xây dựng trong giai đoạn trước khi hết niên hạn và chất lượng xuống cấp không đảm bảo an toàn. Vì vậy Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở đối với chung cư theo thời gian sử dụng, tạo tính pháp lí rõ ràng khi khắc phục khó khăn các vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cao tầng trong thời gian qua, đồng thời cũng tạo thuận lợi cho việc chỉnh trang đô thị.

Vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…
Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.
Đề xuất nêu trên cũng được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm; Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định. Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.
Từ các lý do nêu trên, Bộ Xây dựng cho rằng việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất, đây cũng là xu hướng chung của thế giới và đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở. Bởi vì, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài)

Phương án 2: Thời gian hạn sở hữu chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Luật đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi và bổ sung.

Có nhiều ý kiến cho thấy đề xuất này không hợp lý với các trường hợp sau: chung cư được xây dựng trên nền đất ổn định được sử dụng lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.(Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43) công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư.

Các loại đất khác nhau sẽ phù hợp với các sản phẩm bất động sản khác nhau. Nếu đất dự án chung cư là lâu dài thì căn hộ sẽ là sở hữu lâu dài, nếu đất sở hữu là 50-70 năm thì căn hộ cũng có thời hạn sở hữu tương đương.

Thực tế, tài sản trên đất có thời hạn sử dụng, khi tuổi thọ công trình quá cũ, không đáp ứng tiêu chuẩn sử dụng, gây nguy hiểm thì phải đập đi xây lại. Vấn đề đối với căn hộ chung cư, được người dân coi như là một loại tài sản sở hữu vĩnh viễn, khi hết tuổi thọ công trình thì quyền sở hữu đất vẫn còn.

Với đề xuất mới về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư nếu được thực thi, người dân cảm thấy khi hết thời gian sử dụng thì tài sản cũng “về không”, họ không còn gì cả, quan điểm này không quen đối với người dân Việt Nam.

Nhiều chủ đầu tư dự án chung cư cũng cho rằng, thời hạn sở hữu giảm sẽ đi cùng giá căn hộ giảm. Điều này cũng giảm áp lực giá nhà đang quá sức chịu đựng so với thu nhập đa số người dân hiện nay. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, thực tế người dân có chấp nhận sản phẩm căn hộ chung cư có thời hạn với giá thành thấp hơn hay vẫn tìm đến sản phẩm sở hữu lâu dài, điều này còn chờ “thị trường trả lời”.